Sneaky little electro bastards

Door liquid_ice op maandag 31 oktober 2016 16:32 - Reacties (11)
Categorie: -, Views: 3.402

ZO, het is weer tijd voor een blogje...

Er is ondertussen veel gebeurd, maar niet zulke mooie blog onderwerpen. Ondertussen woon ik nu ruim een jaar in het huis. Recentelijk merkte ik op dat het stroomverbruik was gaan stijgen, niet heel sterk, maar genoeg om te merken.
https://tweakers.net/ext/f/eExTEkB5TePnPdoULhTyP7Lk/full.png

Nu kan het natuurlijk zijn dat we meer thuis zijn, meer TV kijken, meer computeren, meet lampen aan hebben en/of meet thee zetten. Ook kan het zijn dat er een nieuwe 'sluipverbruiker' bij is gekomen en verbruiken we ongemerkt een bak stroom. Dat laatste zou ik erg jammer vinden, dus ik ging op onderzoek uit. Opzoek naar de 'Sneaky little bastards' die m'n elektra verbruiken.

Met behulp van mijn 'slimme' meter ben ik een voor een apparaten daan uitsetten (stekker eruit) en steeds weer het actuele verbruik gemonitord voor een minuutje ofzo.

Het begin
Bij de start verbruikte mijn huis 84,2 Watt (ofwel 0,0842kW).
Er gaat (24* 365 =) 8760 uur in een jaar, dus dat is: 737,5kWh per jaar.
1kWh kost ongeveer 23 cent, dus we hebben het over 169 euro op jaar basis.

Koelkast & vriezer
Het eerste waar ik aan dacht was de koelkast en de vriezer, omdat deze periodiek stroom verbruiken konden ze ook heel mijn meting 'verpesten'. Nu een uur later helpt deze blog mij herinneren dat ik deze machines nog aan moest zetten, haha.

De koelkast en vriezer waren schijnbaar in standby, want ze gebruikte samen maar 0,9Watt (ofwel 1 euro 70 per jaar)

Ziggo's Wifi
Het volgend slachtoffer was de wifi router. Met 6,5 Watt (ofwel 13 euro per jaar) viel het wel mee. Wel viel me op dat de getallen minder fluctueerde zonder de wifi van Ziggo. De uren dat ik op m'n werk ben of dat ik slaap hoeft deze eigenlijk niet aan te staan. Puntje om over na te denken.

Philips Wake-up light
Een van de apparaten, waarvan ik direct een nieuwe koop als deze kapot is. Dit kan eigenlijk ieder moment komen, want deze 6 tot 8 jaar oude wekker begint kuren te vertonen. Maak OK, wat watt betreft, zit deze met 1,9 watt best aardig.

Elektrische rolluiken
Bij het uitzoeken van rolluiken met draadloze bediening ben ik, moet ik bekennen, vergeten om na te vragen wat het 'standby' verbruik was. Gelukkig valt het wachter af mee. Met 1,7W niet de klapper die ik zocht.

De Centrale Verwarming
Op het moment van meten was er geen warmtevraag, maar de 10 jaar oude HR keter vind het wel nodig om de hele tijd 11W te trekken. Dit is 21 euro op jaarbasis. Wel zonde voor een systeem in standby, maar niet de moeite om DAARVOOR een nieuwe te kopen.

Was en droog combimachine
Nouja, ik moet hierbij zeggen dat de draaiknop niet op 'uit' stond, 3W is niet zo heel veel.

Stekker bureau
Een allergaartje aan producten. Van een telefoon oplader, kleine hifi set tot een keyboard. Samen 12W ofwel 23 euro. Ik denk dat ik hier een schakelaar tussen ga zetten.

Vaatwasser, waterkoker & combimagnetron
Ik zocht nog steeds ruim 45Watt, terug de keuken in om bovenstaande machines uit te trekken. Ik had recentelijk een nieuwe waterkoker gekocht...

Tomado waterkoker TM-1987, waarmee ik de water temperatuur kan kiezen, super handig
http://static.blokker.nl/BLKCAS/960x960/EB_1293272A.jpg

Maar toch, deze 3 grootverbruikers verbruikte in standby maar 1,6Watt...

The last stand
Zonder enig idee welk apparaat nu de overige 45Watt verbruikte ben ik een voor een de stoppen van de verschilende groepen gaan omzetten..
Bij de groep van de huiskamer hoorde ik een klik en viel het verbruik terug naar 2 a 3 Watt.
De boosdoener was mijn TV-set (TV, digitaal kastje & stereo).

Waarschijnlijk zijn we slordiger geworden met licht, de TV-set of gewoon meer elektrisch gaan doen. Het 'sluipverbruik' is hier opgebouwd uit de TV-set en een aantal sneaky little bastards ;)
https://tweakers.net/ext/f/tKowlJeD00B0wgm7SjWQde8r/full.png

Bleken het verborgen gebreken te zijn?

Door liquid_ice op vrijdag 31 juli 2015 21:22 - Reacties (13)
Categorie: -, Views: 5.519

Wat is een verborgen gebrek?
Wanneer je eindelijk dat leuke nieuwe stekje hebt gevonden en zelfs de financiering rond hebt gekregen komt de uiteindelijke koop, soms met een 'kleine' nasleep van verrasingen en verborgen gebreken.

"Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken." [Bron: eigenhuis.nl]
Vaak staat dit zelfs in het koopcontract.

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, hij/zij is verplicht om alles met betrekking tot gebreken doorgeven aan de koper. De koper heeft een onderzoeksplicht, hij/zij moet er alles aan doen om het huis zo goed mogelijk te leren kennen voor de koop.
Komt er na de overdracht een gebrek aan het licht?
Dan komt dat in principe voor uw rekening als nieuwe eigenaar.


Maar niet altijd, er zijn 2 uitzonderingen
  • Ernstig gebrek: Wanneer het normaal gebruiken van het huis in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld een rotte dakconstructie. De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht of hij van het gebrek wist of niet. Voorwaarden zijn dat het gebrek al voor de overdracht bestond en dat het niet zichtbaar was voor de koper tijdens de bezichtigingen (in verband met onderzoeksplicht).
  • Minder ernstig gebrek: Bij een minder ernstig gebrek wordt het lastiger de verkoper de schade te laten herstellen dan wel vergoeden. Dit heeft alleen kans van slagen als u kunt aantonen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden terwijl u wel aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan. Hiervoor moet u kunnen aantonen dat:

    1) Het gebrek er al was voor de overdracht.
    2) De verkoper wist van het gebrek en het niet aan u heeft gemeld.
    3) U er alles aan heeft gedaan relevante informatie over de woning te verzamelen, oftewel aan u onderzoeksplicht heeft voldaan.

    Gebreken door de leeftijd van de woning moet de koper meestal vergoeden. Daarom nemen verkopers regelmatig een ouderdomsclausule op in het contract. Hiermee willen ze hun aansprakelijkheid beperken of uitsluiten. Dit verstevigt de rechtspositie van de verkoper. .
[Bron: eigenhuis.nl]

Waarom heb ik het over verborgen begreken?
Zoals trouwe lezers (stel dat ik die al heb) weten heb ik ongeveer 2 maanden terug een huis gekocht. Bij de koop wist ik al dat het een klushuis was dat uit '58 kwam dat 2 jaar leeg stond en de keuring (die de kosten van reparatie op 13K had geschat) was natuurlijk ook een indicatie.

1. Het toilet
Bij de keuring kwamen we er achter dat het kraantje van het toilet lekte en daarom niet open gedraaid kon worden. Het doorspoelen van het toilet was dus niet te testen. Dit bleek later ook inderdaad niet te werken. De eerste loodgieter kon het kraantje repareren, maar het toilet niet. Hierdoor hebben we een maand lang met een emmer doorgespoeld voordat ik een loodgieter had gevonden die dit specifieke type inbouw toilet kende.
Kosten: 230,=

http://static.tweakers.net/ext/f/ID3aH31dk6yawCviHx2erArP/medium.jpg

2. De achterdeur
De achterdeur klemde wat, maar je kan ook zeggen dat deze heel goed sloot, haha. Tijdens de hittegolf van een paar weken terug had het hout wat uitgezet, waardoor de deur helemaal niet meer dicht te krijgen was.
Met een dremel, wat geduld en een paar slijp steentjes was dit wel te verhelpen.
TIP: Door de 2 metalen pallen (hoe heten die dingen?) die de deur in het kozijn verankeren een beetje af te schuinen vallen deze eerder in het slot.
Deze dingen:
http://www.hoe-doe-je-dat.nl/images/deurslot_aanbrengen/deurslot_05.jpg

3. Isolatie schuine kant
Achja, dat het huis niet/nauwelijks geisoleerd was, was al bekent, maar toch even leuk om om te nemen. Het huis had ooit een Vlisotrap, buurtgenoten hebben er nog steeds eentje. Dus was ooit iemand op het idee gekomen om de zoldervloer te isoleren, alleen loopt het dak verder dan de zoldervloer, en dat stuk zijn ze vergeten...
http://static.tweakers.net/ext/f/dis8NGHdEXDnoMJTPCZNVIAO/medium.jpg
Daarna (denk ik) is er een vaste trap geplaatst, er zit een gat van ruime 2M2 in de isolatie ;)

4. Scheur in de muur
Je kan een zolder VEEL beter inspecteren met een 400Watt bouwlamp, dan een zaklampje. Regel dat JIJ die bij hebt bij een technische keuring ;)
Zo viel het mij op dat er een smalle, maar lange scheur in de muur zat, die de inspecteur niet benoemt heeft...
filmpje: https://www.youtube.com/watch?v=Wm5_l8ziqB8
Volgens een bouwkundige:
Deze scheur is ontstaan door het ontbreken van een dilatatie. Een dilatatie is een verticale “voeg” tussen metselwerk waar verder geen specie wordt toegepast maar waar de stenen koud tegen elkaar aan zitten. Deze dilataties zitten vaak net om hoeken van metselwerk of tussen gevels langer dan 6m zodat het metselwerk kan werken. In uw situatie zit de scheur net om een hoek, dit wordt een natuurlijke dilatatie genoemd. Herstellen kan maar dan zal in de loop van jaren een nieuwe scheur ontstaan. Aangezien het op de zolder is adviseren wij u hier niks aan te doen en de scheur in de gaten te houden om na te gaan of deze niet groter wordt.
5. Het dakraam
Om het dakraam heen zaten gipsplaten, maar dan niet echt goed en netjes gemonteerd. Om te zien wat er hier achter afspeelde heb ik de gipsplaten maar eens verwijderd...
Tsja, kijk en huiver: https://www.youtube.com/watch?v=S23FXyfjLc8

6. Beestjes
Bij de bezichteging en de keuring hadden we al gezien dat er spoeren waren van het verwijderen van beestjes (houtworm / boktor) uit het hout. Uit de inspectie die ik deze week heb laten doen door een ongedierte bestrijder blijkt er nog leven in de kap te zitten :?
Ik heb met hem afgesproken dat hij heel de kap gaat behandelen voor een 2 a 3 honderd euro.

7. Rotte daklatten
Volgens diezelfde ongedierte inspecteur zijn een paar daklatten ZO slecht er aan toe dat ze echt vervangen moeten worden. Waarschijnlijk lukt dit van binnen uit, dan is het niet zo veel werk.
Wanneer dat het van buiten af gedaan moet worden wordt het een ander verhaal...

Al met al betwijfel ik of deze verborgen gebreken ook echte 'verborgen gebreken' zijn volgens de definitie dat je het de verkoper kan aanrekenen.

Het glaasje op zijn kant zetten

Door liquid_ice op vrijdag 3 juli 2015 07:48 - Reacties (22)
Categorie: -, Views: 47.783

Enkel, dubbel, HR, HR+, HR++ & HR+++. Er zijn vele soorten glas als het gaat om raam isolatie. Van goedkoop naar duur en van slecht tot goed isolerend.

Wat is nou wat, wat zijn de verschillen en wat is op dit moment economisch rendabel.
Enkel en dubbel
Enkel en dubbelglas zijn de oudere glas soorten voor ramen.

Dubbel glas bestaat minimaal uit twee glasplaten die op een bepaalde afstand van elkaar luchtdicht met elkaar zijn verbonden, zodat een isolerende ruimte tussen de glasplaten of spouw ontstaat. (Wikipedia: Dubbel glas)as)

De Isolatie waarde van glas wordt uitgedrukt in de U-waarde (uitgedrukt in W/m2K) ofwel de isolatie waarde. Hoe lager het getal, hoe beter het isoleert. Enkel glas heeft een U-waarde van rond de 6. Dubbel glas (jaren '80 / '90) is al snel 2 keer zo goed met een U-waarde van 2,8 of 2,9. (habitos.be)
HR, HR+ & HR++ glas
HR, HR+ & HR++ glas zijn in feite soorten dubbelglas, maar dan met extra's die het geheel beter isolerend maken. Of een raam HR, HR+ of HR++ is hangt af van de U-waarde (uitgedrukt in W/m2K) ofwel de isolatie waarde.

HR glas heeft een U-waarde van 2,0 tot 1,7
HR+ glas heeft een U-waarde van 1,6 tot 1,3
HR++ glas heeft een U-waarde van 1,2 tot 0,8

HR++ glas is hiermee tot wel 2,5 keer beter isolerend dan HR glas en meer dan 3,5 keer zo isolerend als ouder dubbelglas.

http://www.energiebewust.info/images/hr-dubbelglas.gif

HR+++ glas
HR+++ (of HR3) glas is 3-dubbel glas, zoals hieronder te zien is. Het komt oorspronkelijk uit de Scandinavische landen en heeft een U-waarde van 0,7 tot wel 0,4 en kan dus wel tot 7 keer zo goed isoleren als ouder dubbelglas of 2 keer zo goed als HR++ glas.

http://www.vanvlietzeeland.nl/img_kozijn/41mmdik.jpg

Rendabel?
Dat is uiteindelijk de grote vraag toch...

!! Voordat we hier naar gaan kijken is het belangrijk om te realiseren dat een betere isolatie ook een verhoging is het woon comfort levert en wat is DAT jou waard?
!! Het is ook van belang om te beseffen dat je je hier als 1 geheel moet zien. ook al heb je het beste van het beste glas, als de rest van je huis niet geÔsoleerd is, vol met kieren en je altijd de deur open zet, de warmte verlies je dan als nog.

Maar OK, laten we eens naar de getallen en de natuurkunde kijken...
Wat heeft er allemaal invloed op de vraag of het rendabel is om isolerend glas te nemen?

Het warmte verlies:
Je eigen stook gedrag
Aantal uur per dag
De temperatuur van de kamer
Isolatie waarde van het glas
Overige Isolatie van je woning
Hoe langer het warm blijft, hoe meer tijd dat de warmte heeft om door je raam heen te gaan.
De buiten temperatuur
Nederlandse klimaat data
Aantal vierkante meter raam dat je hebt

Kosten en de isolatie stap:
De prijs van isolerend glas per M2
Aantal M2
Stookkosten om het verlies te compenseren
Isolatie stap
Ofwel, welk glas heb je al?
Overige kosten
bijv: Heb je nieuwe kozijnen nodig?

Casus
Ik ga uit van "Ons huuske", een huisje met 20M2 aan ramen ergens in het mooie zuid-oosten van Brabant. De Bewoners van "Ons huuske" werken overdag en 's avonds hebben ze het huis op een behaaglijke 19 graden (van 16:00 tot 22:00). Gedurende de nacht en de volgende dag koelt het huis af naar een graad of 16.
In het weekend zijn ze meer thuis en houden ze het huis warm van 9 uur 's ochtends tot 10 's avonds.

Het huis is redelijk geÔsoleerd, ze hebben af en toe de zon die naar binnen schijnt, die het huis een beetje gratis opwarmt en ook de elektrische apparaten produceren wat rest-warmte. Hierdoor hoeven ze pas te stoken als de gemiddelde dagtemperatuur onder de 17 graden is.

Ze willen van oud dubbelglas (U-waarde 3) naar modern HR++ glas met een U-waarde van 1
Besparing
First things first. Het warmte verlies van een ruit wordt uitgedrukt in: W/m2K (Watt per vierkande meter * temperatuurverschil).
Temperatuurverschil
Op de website van het KNMI kan je hele mooie klimaat gegevens downloaden. Deze geven per dag, zaken als de minimum, maximum en gemiddelde temperatuur, windsnelheid enz van de laatste 50+ jaar.

Ik heb alleen de data vanaf 2000 gebruikt en zo uitgevonden dat de gemiddelde temperatuur op dagen onder de 17 graden 8,7 graad was.
Ook heb ik kunnen vinden dat het 300,8 dagen per jaar onder de 17 graden is. in ons koude kikkerlandje.

De bewoners van "Ons huuske" variŽren de temperatuur van het huis, maar hebben een gemiddelde temperatuur van 17,6 graad.
Berekening
U-waarde = Watt per vierkande meter * temperatuurverschil
Watt = U-waarde * M2 * K
Watt = (3-1) * 20M2 * (17,6 - 8,7)
Warmte besparing = 356Watt

Energie besparing = (Watt / 1000) * tijd (in uren)
Energie besparing per dag = (3.56 / 1000) * 24h
Energie besparing per dag = 8.544 KHW
Energie besparing per jaar = Energie besparing per dag * Stookdagen
Energie besparing per jaar = 8.544 * 300.8
Energie besparing per jaar = 2570 KWH
Energie besparing in gas = 292 M3 (8,8 kWh/m≥ bron: Wiki)

Uitgaande van 0,65 cent per M3 (bron: milieucentraal) levert het een besparing voor "Ons huuske" van:
190,40 euro per jaar.

Kosten
HR++ glas kost ongeveer 80 euro per M2 (bron: dubbelglas-weetjes).
In totaal is er dus ongeveer 1600 euro nodig om alle ramen van "Ons huuske" te vervangen (zolang er geen nieuwe kozijnen nodig zijn)
Let op: kosten zijn incl. plaatsen, zie comments)

Conclusie
De investering aan HR++ glas is voor "Ons huuske" in 8,4 jaar terug verdient.
Dit is te vergelijken met een investering met een rendement van ruim 9%

Stel dat het huis HR glas (U-waarde 2) had, dan was de terugverdientijd bijna 17 jaar.
Als het huis al HR+ glas (U-waarde 1,6) had, dan was de terugverdientijd 28 jaar.

!! Let dus goed op wat voor glas er in uw huidige woning zit. !!
!! Let op: Geld dat in steen of glas zit kan je niet gebruiken als backup mocht je krap zitten !!

Een thuis in 9 maanden

Door liquid_ice op dinsdag 16 juni 2015 05:40 - Reacties (22)
Categorie: -, Views: 5.424

Tsja, alvast sorry voor alle lieve pappa's en mamma's die hopen op een blog over lieve kleine babies met van die schattige grote ogen, haha.
Dit verhaal gaat over 'My PRECIOUS!!!!', maar gelukkig is deze niet forged by Sauron ;)

Het hele traject van kijken tot kopen van m'n huis heeft 9 maanden gekost...

Aug 2014
Al meer dan een jaar was ik mijn oude gehuurde kamer (36M2) met eigen keukentje en gedeelt sanitair zat. De bakeliet schakelaars, kanvas stroomkabel 'bescherming' door metalen buizen, het enkel glas in scheve tochtige metale kozijnen...

http://www.botterweg.com/Portals/0/auction/Juni2010/highres/20-783-28_1.jpg

Het niet zelf kunnen instellen van de thermostaat, de spoelbak met zo'n trektouwtje en vooral die vervelende huurbaas aan wie ik al 5 jaar lang 500 de maand betaalde (jeetje, dat is gewoon 30.000 euro)

!!! TIJD VOOR EEN EIGEN HUIS !!!

Sep 2014
Maar wat wil je dan???
Voor mij waren een aantal dingen al duidelijk:
- Minimaal stijgende maandlasten
- ruime Tuin
- In Eindhoven
- Klussen toegestaan

Zo kwam ik via regelmatige Funda zoekacties uit op dit huisje:
http://static.tweakers.net/ext/f/dLITNbDPi5KWub3Bsrztiwh5/full.jpg
Binnen:
http://static.tweakers.net/ext/f/YMKwdCeDwlfSL7fH1Z8VHo10/full.jpg
Tuin & achter
http://static.tweakers.net/ext/f/Tuwn0Jjl8vC3D7dks6uX6i11/full.jpg

De prijs was alleen stevig met 175K en meer dan wat ik wilde uitgeven aan m'n nieuwe stulpje. Gelukkig stonden er 3 soortgelijke huizen te koop, dus maar eens gaan bezichtigen...

Tijdens de bezichtiging liet de makelaar ontglippen dat er over de prijs te onderhandelen viel, dat trok mijn interesse wel gezien ik het toch al te duur vond. De 2de bezichtiging aan het eind van de maand moest ik afzeggen omdat ik even naar Polen moest voor m'n werk.

Okt 2014
Een 2de bezichtiging met m'n vader gedaan en alle herstel zaken opgeschreven die wij zo konden zien als leek.

(Met hulp en grote dank aan de mannen en vrouwen uit: http://gathering.tweakers...ist_messages/1597557/last)
Via het kadaster heb ik van 3 straten met gelijke huizen de laatste verkoop prijs en datum opgevraagd. Dit heb ik gecorrigieerd voor het jaartal (dure vs goedkopere jaren) en voor het exacte woonoppervlakte (sommige huizen hebben een aanbouw) en nog een correctie voor de staat van dit huis...

Zo kwamen wij op een geschatte waarde van 148 tot 152K.

Omdat de vraagprijs ZOVEEL (procentueel) hoger zal dan wat ik reeel achtte ben ik ook wat lager gaan zitten op 137,5K met max. 2K aan extra kosten uit de technische keuring.

Tegenbod 165K
Verhoging 140K
Tegenbod 155K (want er bestaat een taxatie die boven de 140 zit)

Zo gaat het de juiste kant op, maar nog niet helemaal...

Nov 2014
2 pagina's van een taxatie ontvangen, dat is leuk, maar wat staat er in de rest??
Gelukkig had ik een referentie nummer in die 2 pagina's staan en kan je dan bij het CWWI het hele rapport downloaden, hihi ;)

De woning was getaxeerd op 150K door de bank. Het bleek om een onderhandse 'bank-verkoop' te gaan, waarbij maar 1 van de 2 vorige eigenaren het volmacht had getekent en ze niet met elkaar door een deur konden gaan...

Dan maar eens een technische keuring gaan laten uitvoeren, maar ondat de onderhandelingen en de communicatie stoer verliep wil ik de kosten 50/50 delen met de verkopers. Dit om er voor te zorgen dat het ons samen 'evenveel pijn' doet als de onderhandelingen worden afgezegd.

Maarja, hoe kies je een keurder? er zijn er zoveel...
Ik heb 15 makelaars in Eindhoven gevraagd naar hun advies en kwam op en paar veel voorkomende keurders uit, waarvan PerfectKeur mij het meest aansprak. Deze keurder is wel wat duurder, maar ik had het idee dat het dan wel goed was...

Dec 2014
De verkopers wilde de keuring niet 50/50 betalen zolang we het nog niet eens waren over de prijs (gat van 10K nog steeds), terwijl ik juist niet nauwkeuriger dan deze 10K kon gokken zonder keuring...

Uiteindelijk was ik er helemaal klaar mee en bereid weg te lopen van de onderhandel tafel en gewoon door te zoeken naar een ander huis:
Het ping-pong spelletje heeft wat mij betreft lang genoeg geduurd.

De verkopende partij is begonnen met een onrealistisch hoge vraagprijs. Dit blijkt ook uit het feit dat het huis al 4 jaar leeg staat. Ik begrijp het goed, dit geeft veel onderhandelingsruimte en voor NHG moet het huis zoveel mogelijk opbrengen, maar feitelijk is er hierdoor nog geen enkel reel tegenbod uitgebracht.
Teven heeft de verkopende partij tot 2 maal toe afgewezen om mee te helpen inzicht te verschaffen in de kosten die bij dit pand komen, en die zijn er zeker.

Mij ontbreekt elke vorm van bouwtechnische kennis en de kosten die hiermee gemoeit gaan.
Als het volgens U dusdanig gemakkelijk is om hier een realistische waarde aan te hangen, dan mag U dat doen.

Mocht de verkopende partij het huis niet willen verkopen, dan hoeft het niet zoveel tijd te kosten.


Nouja, dan maar halveren en gezamelijk gaan zitten op 145K met nog steeds max 2K aan extra bouwkundige kosten, waarvan ik zeker was dat het hier boven zou komen.

Jan & Feb 2015
Eindelijk, de keuring is geweest...
Wat bleek (naast vanalles ;)) het puin van een 'oude' muur ligt nog onder in de kruipruimte waardoor hier geen toegang tot is... (tot op de dag dat ik dit typ ben ik daar nog niet geweest)

De keuring gaf in totaal zo'n 13K aan kosten, waarmee we de uiteindelijke prijs voor de woning op 140K hebben kunnen zetten...

Hierna volgde nog een hele onderhandeling over het koopcontract. Zo wilde ik persee dat de 6 weken die ik had voor de hypotheek pas in gingen NADAT de verkopers een echt definitief akkoord hadden van hun bank. (Dit ter voorkoming dat ik kosten ging maken en de verkopende bank het er toch niet mee eens was).

Tevens stond er in het contact dat de verkoper (de bank) niet in het huis gewoond had en er dus niet aansprakelijk kon zijn voor verborgen gebreken. Dit heb ik laten aanpassen met een clausule dat de vorige bewoners WEL aansprakelijk gesteld konden worden.

Daarnaast, misschien wel de belangrijkste was het afdekken van een zeldzaam scenario, namelijk als je geen hypotheek hebt, maar ook geen afwijzing (Denk aan een trage bank).

Volgens de opzet die ze eerst hadden zou ik dan de 10% boete moeten betalen, maar ik heb het laten aanpassen zodat als ik in dat scenario kan bewijzen dat het niet MIJN schuld is, dat ik dan alsnog de koop kan ontbinden.

Mrt 2015
Akkoord van de verkopende bank, nu mijn hypotheek nog...

De bank wilde een 'bewijs eigen middelen', dat snap ik wel want ik ging eigen geld inleggen...
Een screenshot was niet 'safe' genoeg, ze wilde een afschrift, maar de rabo stelt geen afschriften ter beschikking van de internet spaarrekening...
Wat een gedoe mensen, dat PDF-je is net zo makelijk (makkelijker zelfs) te vervalsen dan een screenshot :(

Huur opgezegd.

April 2015
De woning laten taxeren voor mij eigen hypotheek. Wat een wonder, hij werdt getaxeerd op de verkoop waarde... :(
Taxaties zijn de grootste wasse neus in het hele woning verkoop traject, echt belachelijk dat hier honderden euro's aan uitgegeven wordt

Wat bleek...
De verkopers hadden even de elektra laten afsluiten in het huis (300 euro aansluit kosten)

Mailen en bellen dat ze dit zouden oplossen...

Anderhalve week voor de sleutel overdracht, de elektra was nog niet aangesloten en dat zorgt voor een probleem...

Bij de sleutel overdracht doe je een inspectie van het huis en VERKLAAR je als koper dat het naar wens en in goede staat is...
Maar op het moment dat er geen elektra is 'kan' je niet bevestigen dat de meterkast werk, dat er kabels in de muur zitten, dat de stekkerdozen werken, dat de koelkast, CV, thermostaat en deurbal werkt...
En wanneer je dan verklaart dat alles naar wens is kan je natuurlijk niets meer eissen.
Wanneer ik de koop ging uitstellen had ik een probleem met waar dat ik ging wonen,de huur was opgezegd...

Mei 2015
Eindelijk de sleutel overdracht...
Iedereen in gebreken gesteld (let goed op de regels in het koopcontract) en met de bank afgesproken dat er 1500,= in depot bleef bij de notaris waar ik de kosten voor herstel werkzaamheden uit zou kunnen halen.

Einde verhaal, of toch niet ??

Die vorige verhuurder wilde NIETS mijn van mijn borg terug geven want ik zou de beton structuurverf hebben beschadigd...
!! LET OP: Sinds 2003 is de wet zo dat de vERhuurder moet bewijzen dat JIJ die schade hebt gemaakt !!

Dat doet hij door bij een intake alles goed te fotograferen en vast te leggen met handtekeningen en achteraf te valideren. Wanneer die intake niet gedaan is, tsja success met de bewijslast ;)
( Ik heb de borg uiteindelijk terug)

Het is een heel gedoe geweest, maar ik heb m'n eerste eigen huisje.
Nu snap ik waarom mensen niet willen verhuizen, dit is niet leuk ;)

PS: Graag wil ik de mannen en vrouwen van de tweakers-forums over huizen hypotheken bedanken, ik heb veel aan jullie ervaringen en adviezen gehad.

Hoi Wijde tweakers wereld ;)

Door liquid_ice op donderdag 14 mei 2015 10:47 - Reacties (15)
Categorie: -, Views: 3.404

Dit is mijn aller eerste post op mijn aller eerste TweakBlog, Yeah.

De blog gaat over mijn huis, mijn thuis dus. Niet zomaar een thuis, maar het is een beetje een klusthuis, want er moet van alles gebeuren. Komende maandag staat de sleutel overdracht gepland. Er is nog wel een probleempje met de elektra aansluiting van het huis, die de vorige bewoners hebben laten afsluiten. Daarna kan het grote feest beginnen. Schilderen, behangen, vloertje leggen en klaar. NOT

De volgorde gaat helemaal door elkaar lopen vanwege een chronisch tijdsgebrek. Als eerste ga ik er wonen en daarna wordt het huis stap voor stap aangepakt en verbeterd.

Hoe erg kan het wrak zijn denk je nu misschien?
Niet ZO ernstig, het is een jaren '50 rijtjeshuis met wat achterstallig onderhoud. De bouwkundige keurder durfde het een score (1 tot 10 natuurlijk) van een 7 te geven.

Wat moet er dan gebeuren?

Het huis heeft GEEN isolatie.
De CV ketel is al 14 jaar oud
Er zit wat houtrot bij het dak
De ene trap is niet geschilderd en de andere heeft tapijt die weg kan.
Er is zachtboard (brand gevaarlijk) verwerkt
De muren hebben HEEL grof granol
De goten zijn vies, verouderd en toe aan vervanging
De goot ombouw moet geschilderd worden
Enkele kozijnen moeten geschilderd worden
De schuur staat op instorten
De elektra is op sommige plaatsen beschadigd en andere plekken hebben geen aarde.
Het voegwerk van de gevel is zanderig en mag een beurt krijgen.
De kruipruimte is niet bereikbaar
Toilet werkt niet (kraantje kapot)
enz enz

En natuurlijk wil je ook nog van alles:

Ik wil een draagmuur verwijderd hebben om de keuken bij het huis te betrekken
Ik wil iets van tuindeuren
Misschien wil ik wel vloerverwarming
Ik wil beter isolerende beglazing
Ik wil beter overal geaarde (en mooiere) stopcontacten
Ik wil 'gladde' muren
Het dak zit op een zuidelijke oriŽntatie, dus misschien wel iets van zonnepanelen en collectoren
en nog van alles cosmetisch

Zodra ik de sleutels heb ga ik een blog wijden aan het koopproces dat 9 maanden heeft gekost. Het is een moeizaam process geweest en ik ben maar wat blij als dat is afgerond.