Bleken het verborgen gebreken te zijn?

Door liquid_ice op vrijdag 31 juli 2015 21:22 - Reacties (13)
Categorie: -, Views: 5.184

Wat is een verborgen gebrek?
Wanneer je eindelijk dat leuke nieuwe stekje hebt gevonden en zelfs de financiering rond hebt gekregen komt de uiteindelijke koop, soms met een 'kleine' nasleep van verrasingen en verborgen gebreken.

"Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken." [Bron: eigenhuis.nl]
Vaak staat dit zelfs in het koopcontract.

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, hij/zij is verplicht om alles met betrekking tot gebreken doorgeven aan de koper. De koper heeft een onderzoeksplicht, hij/zij moet er alles aan doen om het huis zo goed mogelijk te leren kennen voor de koop.
Komt er na de overdracht een gebrek aan het licht?
Dan komt dat in principe voor uw rekening als nieuwe eigenaar.


Maar niet altijd, er zijn 2 uitzonderingen
  • Ernstig gebrek: Wanneer het normaal gebruiken van het huis in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld een rotte dakconstructie. De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht of hij van het gebrek wist of niet. Voorwaarden zijn dat het gebrek al voor de overdracht bestond en dat het niet zichtbaar was voor de koper tijdens de bezichtigingen (in verband met onderzoeksplicht).
  • Minder ernstig gebrek: Bij een minder ernstig gebrek wordt het lastiger de verkoper de schade te laten herstellen dan wel vergoeden. Dit heeft alleen kans van slagen als u kunt aantonen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden terwijl u wel aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan. Hiervoor moet u kunnen aantonen dat:

    1) Het gebrek er al was voor de overdracht.
    2) De verkoper wist van het gebrek en het niet aan u heeft gemeld.
    3) U er alles aan heeft gedaan relevante informatie over de woning te verzamelen, oftewel aan u onderzoeksplicht heeft voldaan.

    Gebreken door de leeftijd van de woning moet de koper meestal vergoeden. Daarom nemen verkopers regelmatig een ouderdomsclausule op in het contract. Hiermee willen ze hun aansprakelijkheid beperken of uitsluiten. Dit verstevigt de rechtspositie van de verkoper. .
[Bron: eigenhuis.nl]

Waarom heb ik het over verborgen begreken?
Zoals trouwe lezers (stel dat ik die al heb) weten heb ik ongeveer 2 maanden terug een huis gekocht. Bij de koop wist ik al dat het een klushuis was dat uit '58 kwam dat 2 jaar leeg stond en de keuring (die de kosten van reparatie op 13K had geschat) was natuurlijk ook een indicatie.

1. Het toilet
Bij de keuring kwamen we er achter dat het kraantje van het toilet lekte en daarom niet open gedraaid kon worden. Het doorspoelen van het toilet was dus niet te testen. Dit bleek later ook inderdaad niet te werken. De eerste loodgieter kon het kraantje repareren, maar het toilet niet. Hierdoor hebben we een maand lang met een emmer doorgespoeld voordat ik een loodgieter had gevonden die dit specifieke type inbouw toilet kende.
Kosten: 230,=

http://static.tweakers.net/ext/f/ID3aH31dk6yawCviHx2erArP/medium.jpg

2. De achterdeur
De achterdeur klemde wat, maar je kan ook zeggen dat deze heel goed sloot, haha. Tijdens de hittegolf van een paar weken terug had het hout wat uitgezet, waardoor de deur helemaal niet meer dicht te krijgen was.
Met een dremel, wat geduld en een paar slijp steentjes was dit wel te verhelpen.
TIP: Door de 2 metalen pallen (hoe heten die dingen?) die de deur in het kozijn verankeren een beetje af te schuinen vallen deze eerder in het slot.
Deze dingen:
http://www.hoe-doe-je-dat.nl/images/deurslot_aanbrengen/deurslot_05.jpg

3. Isolatie schuine kant
Achja, dat het huis niet/nauwelijks geisoleerd was, was al bekent, maar toch even leuk om om te nemen. Het huis had ooit een Vlisotrap, buurtgenoten hebben er nog steeds eentje. Dus was ooit iemand op het idee gekomen om de zoldervloer te isoleren, alleen loopt het dak verder dan de zoldervloer, en dat stuk zijn ze vergeten...
http://static.tweakers.net/ext/f/dis8NGHdEXDnoMJTPCZNVIAO/medium.jpg
Daarna (denk ik) is er een vaste trap geplaatst, er zit een gat van ruime 2M2 in de isolatie ;)

4. Scheur in de muur
Je kan een zolder VEEL beter inspecteren met een 400Watt bouwlamp, dan een zaklampje. Regel dat JIJ die bij hebt bij een technische keuring ;)
Zo viel het mij op dat er een smalle, maar lange scheur in de muur zat, die de inspecteur niet benoemt heeft...
filmpje: https://www.youtube.com/watch?v=Wm5_l8ziqB8
Volgens een bouwkundige:
Deze scheur is ontstaan door het ontbreken van een dilatatie. Een dilatatie is een verticale “voeg” tussen metselwerk waar verder geen specie wordt toegepast maar waar de stenen koud tegen elkaar aan zitten. Deze dilataties zitten vaak net om hoeken van metselwerk of tussen gevels langer dan 6m zodat het metselwerk kan werken. In uw situatie zit de scheur net om een hoek, dit wordt een natuurlijke dilatatie genoemd. Herstellen kan maar dan zal in de loop van jaren een nieuwe scheur ontstaan. Aangezien het op de zolder is adviseren wij u hier niks aan te doen en de scheur in de gaten te houden om na te gaan of deze niet groter wordt.
5. Het dakraam
Om het dakraam heen zaten gipsplaten, maar dan niet echt goed en netjes gemonteerd. Om te zien wat er hier achter afspeelde heb ik de gipsplaten maar eens verwijderd...
Tsja, kijk en huiver: https://www.youtube.com/watch?v=S23FXyfjLc8

6. Beestjes
Bij de bezichteging en de keuring hadden we al gezien dat er spoeren waren van het verwijderen van beestjes (houtworm / boktor) uit het hout. Uit de inspectie die ik deze week heb laten doen door een ongedierte bestrijder blijkt er nog leven in de kap te zitten :?
Ik heb met hem afgesproken dat hij heel de kap gaat behandelen voor een 2 a 3 honderd euro.

7. Rotte daklatten
Volgens diezelfde ongedierte inspecteur zijn een paar daklatten ZO slecht er aan toe dat ze echt vervangen moeten worden. Waarschijnlijk lukt dit van binnen uit, dan is het niet zo veel werk.
Wanneer dat het van buiten af gedaan moet worden wordt het een ander verhaal...

Al met al betwijfel ik of deze verborgen gebreken ook echte 'verborgen gebreken' zijn volgens de definitie dat je het de verkoper kan aanrekenen.

Volgende: Sneaky little electro bastards 10-'16 Sneaky little electro bastards
Volgende: Het glaasje op zijn kant zetten 07-'15 Het glaasje op zijn kant zetten

Reacties


Door Tweakers user Aganim, vrijdag 31 juli 2015 23:56

TIP: Door de 2 metalen pallen (hoe heten die dingen?) die de deur in het kozijn verankeren een beetje af te schuinen vallen deze eerder in het slot.
De dag- en nachtschoot. :)

Door Tweakers user Hennie-M, zaterdag 1 augustus 2015 12:32

Het is een huis uit de jaren 50.
Misschien moet je je verwachtingen wat bijstellen :)

Ik heb sinds anderhalfjaar een huis uit de jaren 50 en ik heb mij ook goed staan verwonderen over sommige beslissingen die genomen zijn in de afgelopen 60 jaar.

Maar als je een huis koopt van 20 jaar oud, dan kom je ook dit soort gekkigheden tegen hoor.

Door Tweakers user Leo1010, zaterdag 1 augustus 2015 22:13

Je kan een zolder VEEL beter inspecteren met een 400Watt bouwlamp, dan een zaklampje
Ik zou zeggen dat dat er geheel aan ligt wat voor zaklamp je hebt :P

Door Tweakers user Xeonfan, zondag 2 augustus 2015 14:45

Een klushuis was dat uit '58.
Dan heb je toch wel antwoord op je vraag? Wat is de definietie van klus huis? Dat er nog dingen moeten gebeuren. Om die dingen dan aan te rekenen als verborgen gebreken vind ik wel heel vreemd. Bovendien zijn sommige dingen ook helemaal geen verborgen gebreken. Een deur die klemt, een wc die niet doorspoelt, scheur in de muur, had je zelf ook prima op kunnen merken, Weinig verborgen aan. Geen isolatie? Zo gaat dat in oude huizen. Dat er extra isolatie in zit moet je al blij mee zijn.

Door Tweakers user Yankovic, zondag 2 augustus 2015 14:48

Dat dakraam, de beestjes en rotte daklatten zijn toch wel ernstige gebreken? Met name de laatste twee voldoen volgens mij exact aan de definitie die je hier zelf hebt gegeven:
Wanneer het normaal gebruiken van het huis in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld een rotte dakconstructie
Toen mijn moeder een aantal jaren geleden een huis had gekocht werd er tijdens de bouwkundige keuring boktor gevonden waarbij volgens mij ook een paar latten vervangen moesten worden. Voor zover ik weet is dit volledig voor de rekening van de verkopende partij opgelost.

Door Tweakers user SlowDown, maandag 3 augustus 2015 10:14

Dat slot in je achterdeur ga je hopelijk snel vervangen, dat is n.l. een kamerdeurslot
oftewel inbraakwerend 0,0,0,0 :)

Door Tweakers user liquid_ice, maandag 3 augustus 2015 11:47

SlowDown schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 10:14:
Dat slot in je achterdeur ga je hopelijk snel vervangen, dat is n.l. een kamerdeurslot
oftewel inbraakwerend 0,0,0,0 :)
Scherp van je, gelukkig is dat fototje niet van mijn achterdeur

Door Tweakers user Tehh, maandag 3 augustus 2015 14:08

SlowDown schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 10:14:
Dat slot in je achterdeur ga je hopelijk snel vervangen, dat is n.l. een kamerdeurslot
oftewel inbraakwerend 0,0,0,0 :)
Mooie dingen zijn dat, bij ons was ťťn deur voorzien van driepuntssluiting met aan de binnenkant nog van die knip-dingen met slot (inbraakwerend 100%) en de schuurdeur kon alleen van buiten op slot met een grendel :D (over 0,0 gesproken....). Overigens kan die deur met driepuntssluiting alleen van binnen op slot gedaan worden - wat gelukkig geen probleem is omdat het toch een beetje een nutteloze deur is.

Door Tweakers user Kliko, dinsdag 4 augustus 2015 08:43

Uit deze lijst met gebreken moet je toch wel wat kunnen verhalen op de verkopende partij? :/ |:( :?

Door Tweakers user Bart2005, dinsdag 4 augustus 2015 16:29

Bij de koop wist ik al dat het een klushuis was dat uit '58 kwam

Pure ellende is er toen gebouwd. Nog steeds in het kader van het oplossen van de woningnood.
Je had dit met enig onderzoek kunnen weten.
Zie het als een les. Dit soort huizen zouden eigenlijk rigoureus gesloopt moeten worden.
Helaas is het nog steeds legaal om deze bouwvallen te verkopen.

Door Tweakers user MClaeys, donderdag 20 augustus 2015 08:34

Zelf een huis gekocht van 56. Enkel nog wachten op de akte, maar we mogen al de sleutel gaan ophalen en dingen opmeten, bekijken etc...
Behalve dat de ramen in slechte staat zijn (was overduidelijk) en de schouw waar geen lood rond ligt eigenlijk nog geen echte gebreken gevonden. Het is een oerdegelijke bouw (de man was metser en heeft het zelf gezet), alleen niet meer van deze tijd (de ramen moeten vervangen worden, nieuwe elektriciteit en centrale verwarming plaatsen). Het dak heeft geen isolatie, maar zowel verdieping 1 als 2 zijn betonnen welfsels en het dak zelf is nog in goede staat :) Die "pure elende is toen gebouwd" deel ik dus nog niet volledig ;) Het onze staat wel in BelgiŽ en is ook een klushuis :).

Door Tweakers user liquid_ice, donderdag 20 augustus 2015 10:20

Veel plezier met je aankoop

Door Tweakers user MClaeys, maandag 24 augustus 2015 10:59

Jij ook :) toffe posts om te lezen. Ik volg het omdat ik wel denk er wat uit te kunnen leren voor de eigen aankoop :)

Reageren is niet meer mogelijk