Bleken het verborgen gebreken te zijn?

Door liquid_ice op vrijdag 31 juli 2015 21:22 - Reacties (13)
Categorie: -, Views: 5.184

Wat is een verborgen gebrek?
Wanneer je eindelijk dat leuke nieuwe stekje hebt gevonden en zelfs de financiering rond hebt gekregen komt de uiteindelijke koop, soms met een 'kleine' nasleep van verrasingen en verborgen gebreken.

"Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken." [Bron: eigenhuis.nl]
Vaak staat dit zelfs in het koopcontract.

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, hij/zij is verplicht om alles met betrekking tot gebreken doorgeven aan de koper. De koper heeft een onderzoeksplicht, hij/zij moet er alles aan doen om het huis zo goed mogelijk te leren kennen voor de koop.
Komt er na de overdracht een gebrek aan het licht?
Dan komt dat in principe voor uw rekening als nieuwe eigenaar.


Maar niet altijd, er zijn 2 uitzonderingen
  • Ernstig gebrek: Wanneer het normaal gebruiken van het huis in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld een rotte dakconstructie. De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht of hij van het gebrek wist of niet. Voorwaarden zijn dat het gebrek al voor de overdracht bestond en dat het niet zichtbaar was voor de koper tijdens de bezichtigingen (in verband met onderzoeksplicht).
  • Minder ernstig gebrek: Bij een minder ernstig gebrek wordt het lastiger de verkoper de schade te laten herstellen dan wel vergoeden. Dit heeft alleen kans van slagen als u kunt aantonen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden terwijl u wel aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan. Hiervoor moet u kunnen aantonen dat:

    1) Het gebrek er al was voor de overdracht.
    2) De verkoper wist van het gebrek en het niet aan u heeft gemeld.
    3) U er alles aan heeft gedaan relevante informatie over de woning te verzamelen, oftewel aan u onderzoeksplicht heeft voldaan.

    Gebreken door de leeftijd van de woning moet de koper meestal vergoeden. Daarom nemen verkopers regelmatig een ouderdomsclausule op in het contract. Hiermee willen ze hun aansprakelijkheid beperken of uitsluiten. Dit verstevigt de rechtspositie van de verkoper. .
[Bron: eigenhuis.nl]

Waarom heb ik het over verborgen begreken?
Zoals trouwe lezers (stel dat ik die al heb) weten heb ik ongeveer 2 maanden terug een huis gekocht. Bij de koop wist ik al dat het een klushuis was dat uit '58 kwam dat 2 jaar leeg stond en de keuring (die de kosten van reparatie op 13K had geschat) was natuurlijk ook een indicatie.

1. Het toilet
Bij de keuring kwamen we er achter dat het kraantje van het toilet lekte en daarom niet open gedraaid kon worden. Het doorspoelen van het toilet was dus niet te testen. Dit bleek later ook inderdaad niet te werken. De eerste loodgieter kon het kraantje repareren, maar het toilet niet. Hierdoor hebben we een maand lang met een emmer doorgespoeld voordat ik een loodgieter had gevonden die dit specifieke type inbouw toilet kende.
Kosten: 230,=

http://static.tweakers.net/ext/f/ID3aH31dk6yawCviHx2erArP/medium.jpg

2. De achterdeur
De achterdeur klemde wat, maar je kan ook zeggen dat deze heel goed sloot, haha. Tijdens de hittegolf van een paar weken terug had het hout wat uitgezet, waardoor de deur helemaal niet meer dicht te krijgen was.
Met een dremel, wat geduld en een paar slijp steentjes was dit wel te verhelpen.
TIP: Door de 2 metalen pallen (hoe heten die dingen?) die de deur in het kozijn verankeren een beetje af te schuinen vallen deze eerder in het slot.
Deze dingen:
http://www.hoe-doe-je-dat.nl/images/deurslot_aanbrengen/deurslot_05.jpg

3. Isolatie schuine kant
Achja, dat het huis niet/nauwelijks geisoleerd was, was al bekent, maar toch even leuk om om te nemen. Het huis had ooit een Vlisotrap, buurtgenoten hebben er nog steeds eentje. Dus was ooit iemand op het idee gekomen om de zoldervloer te isoleren, alleen loopt het dak verder dan de zoldervloer, en dat stuk zijn ze vergeten...
http://static.tweakers.net/ext/f/dis8NGHdEXDnoMJTPCZNVIAO/medium.jpg
Daarna (denk ik) is er een vaste trap geplaatst, er zit een gat van ruime 2M2 in de isolatie ;)

4. Scheur in de muur
Je kan een zolder VEEL beter inspecteren met een 400Watt bouwlamp, dan een zaklampje. Regel dat JIJ die bij hebt bij een technische keuring ;)
Zo viel het mij op dat er een smalle, maar lange scheur in de muur zat, die de inspecteur niet benoemt heeft...
filmpje: https://www.youtube.com/watch?v=Wm5_l8ziqB8
Volgens een bouwkundige:
Deze scheur is ontstaan door het ontbreken van een dilatatie. Een dilatatie is een verticale “voeg” tussen metselwerk waar verder geen specie wordt toegepast maar waar de stenen koud tegen elkaar aan zitten. Deze dilataties zitten vaak net om hoeken van metselwerk of tussen gevels langer dan 6m zodat het metselwerk kan werken. In uw situatie zit de scheur net om een hoek, dit wordt een natuurlijke dilatatie genoemd. Herstellen kan maar dan zal in de loop van jaren een nieuwe scheur ontstaan. Aangezien het op de zolder is adviseren wij u hier niks aan te doen en de scheur in de gaten te houden om na te gaan of deze niet groter wordt.
5. Het dakraam
Om het dakraam heen zaten gipsplaten, maar dan niet echt goed en netjes gemonteerd. Om te zien wat er hier achter afspeelde heb ik de gipsplaten maar eens verwijderd...
Tsja, kijk en huiver: https://www.youtube.com/watch?v=S23FXyfjLc8

6. Beestjes
Bij de bezichteging en de keuring hadden we al gezien dat er spoeren waren van het verwijderen van beestjes (houtworm / boktor) uit het hout. Uit de inspectie die ik deze week heb laten doen door een ongedierte bestrijder blijkt er nog leven in de kap te zitten :?
Ik heb met hem afgesproken dat hij heel de kap gaat behandelen voor een 2 a 3 honderd euro.

7. Rotte daklatten
Volgens diezelfde ongedierte inspecteur zijn een paar daklatten ZO slecht er aan toe dat ze echt vervangen moeten worden. Waarschijnlijk lukt dit van binnen uit, dan is het niet zo veel werk.
Wanneer dat het van buiten af gedaan moet worden wordt het een ander verhaal...

Al met al betwijfel ik of deze verborgen gebreken ook echte 'verborgen gebreken' zijn volgens de definitie dat je het de verkoper kan aanrekenen.

Het glaasje op zijn kant zetten

Door liquid_ice op vrijdag 3 juli 2015 07:48 - Reacties (22)
Categorie: -, Views: 47.445

Enkel, dubbel, HR, HR+, HR++ & HR+++. Er zijn vele soorten glas als het gaat om raam isolatie. Van goedkoop naar duur en van slecht tot goed isolerend.

Wat is nou wat, wat zijn de verschillen en wat is op dit moment economisch rendabel.
Enkel en dubbel
Enkel en dubbelglas zijn de oudere glas soorten voor ramen.

Dubbel glas bestaat minimaal uit twee glasplaten die op een bepaalde afstand van elkaar luchtdicht met elkaar zijn verbonden, zodat een isolerende ruimte tussen de glasplaten of spouw ontstaat. (Wikipedia: Dubbel glas)as)

De Isolatie waarde van glas wordt uitgedrukt in de U-waarde (uitgedrukt in W/m2K) ofwel de isolatie waarde. Hoe lager het getal, hoe beter het isoleert. Enkel glas heeft een U-waarde van rond de 6. Dubbel glas (jaren '80 / '90) is al snel 2 keer zo goed met een U-waarde van 2,8 of 2,9. (habitos.be)
HR, HR+ & HR++ glas
HR, HR+ & HR++ glas zijn in feite soorten dubbelglas, maar dan met extra's die het geheel beter isolerend maken. Of een raam HR, HR+ of HR++ is hangt af van de U-waarde (uitgedrukt in W/m2K) ofwel de isolatie waarde.

HR glas heeft een U-waarde van 2,0 tot 1,7
HR+ glas heeft een U-waarde van 1,6 tot 1,3
HR++ glas heeft een U-waarde van 1,2 tot 0,8

HR++ glas is hiermee tot wel 2,5 keer beter isolerend dan HR glas en meer dan 3,5 keer zo isolerend als ouder dubbelglas.

http://www.energiebewust.info/images/hr-dubbelglas.gif

HR+++ glas
HR+++ (of HR3) glas is 3-dubbel glas, zoals hieronder te zien is. Het komt oorspronkelijk uit de Scandinavische landen en heeft een U-waarde van 0,7 tot wel 0,4 en kan dus wel tot 7 keer zo goed isoleren als ouder dubbelglas of 2 keer zo goed als HR++ glas.

http://www.vanvlietzeeland.nl/img_kozijn/41mmdik.jpg

Rendabel?
Dat is uiteindelijk de grote vraag toch...

!! Voordat we hier naar gaan kijken is het belangrijk om te realiseren dat een betere isolatie ook een verhoging is het woon comfort levert en wat is DAT jou waard?
!! Het is ook van belang om te beseffen dat je je hier als 1 geheel moet zien. ook al heb je het beste van het beste glas, als de rest van je huis niet geÔsoleerd is, vol met kieren en je altijd de deur open zet, de warmte verlies je dan als nog.

Maar OK, laten we eens naar de getallen en de natuurkunde kijken...
Wat heeft er allemaal invloed op de vraag of het rendabel is om isolerend glas te nemen?

Het warmte verlies:
Je eigen stook gedrag
Aantal uur per dag
De temperatuur van de kamer
Isolatie waarde van het glas
Overige Isolatie van je woning
Hoe langer het warm blijft, hoe meer tijd dat de warmte heeft om door je raam heen te gaan.
De buiten temperatuur
Nederlandse klimaat data
Aantal vierkante meter raam dat je hebt

Kosten en de isolatie stap:
De prijs van isolerend glas per M2
Aantal M2
Stookkosten om het verlies te compenseren
Isolatie stap
Ofwel, welk glas heb je al?
Overige kosten
bijv: Heb je nieuwe kozijnen nodig?

Casus
Ik ga uit van "Ons huuske", een huisje met 20M2 aan ramen ergens in het mooie zuid-oosten van Brabant. De Bewoners van "Ons huuske" werken overdag en 's avonds hebben ze het huis op een behaaglijke 19 graden (van 16:00 tot 22:00). Gedurende de nacht en de volgende dag koelt het huis af naar een graad of 16.
In het weekend zijn ze meer thuis en houden ze het huis warm van 9 uur 's ochtends tot 10 's avonds.

Het huis is redelijk geÔsoleerd, ze hebben af en toe de zon die naar binnen schijnt, die het huis een beetje gratis opwarmt en ook de elektrische apparaten produceren wat rest-warmte. Hierdoor hoeven ze pas te stoken als de gemiddelde dagtemperatuur onder de 17 graden is.

Ze willen van oud dubbelglas (U-waarde 3) naar modern HR++ glas met een U-waarde van 1
Besparing
First things first. Het warmte verlies van een ruit wordt uitgedrukt in: W/m2K (Watt per vierkande meter * temperatuurverschil).
Temperatuurverschil
Op de website van het KNMI kan je hele mooie klimaat gegevens downloaden. Deze geven per dag, zaken als de minimum, maximum en gemiddelde temperatuur, windsnelheid enz van de laatste 50+ jaar.

Ik heb alleen de data vanaf 2000 gebruikt en zo uitgevonden dat de gemiddelde temperatuur op dagen onder de 17 graden 8,7 graad was.
Ook heb ik kunnen vinden dat het 300,8 dagen per jaar onder de 17 graden is. in ons koude kikkerlandje.

De bewoners van "Ons huuske" variŽren de temperatuur van het huis, maar hebben een gemiddelde temperatuur van 17,6 graad.
Berekening
U-waarde = Watt per vierkande meter * temperatuurverschil
Watt = U-waarde * M2 * K
Watt = (3-1) * 20M2 * (17,6 - 8,7)
Warmte besparing = 356Watt

Energie besparing = (Watt / 1000) * tijd (in uren)
Energie besparing per dag = (3.56 / 1000) * 24h
Energie besparing per dag = 8.544 KHW
Energie besparing per jaar = Energie besparing per dag * Stookdagen
Energie besparing per jaar = 8.544 * 300.8
Energie besparing per jaar = 2570 KWH
Energie besparing in gas = 292 M3 (8,8 kWh/m≥ bron: Wiki)

Uitgaande van 0,65 cent per M3 (bron: milieucentraal) levert het een besparing voor "Ons huuske" van:
190,40 euro per jaar.

Kosten
HR++ glas kost ongeveer 80 euro per M2 (bron: dubbelglas-weetjes).
In totaal is er dus ongeveer 1600 euro nodig om alle ramen van "Ons huuske" te vervangen (zolang er geen nieuwe kozijnen nodig zijn)
Let op: kosten zijn incl. plaatsen, zie comments)

Conclusie
De investering aan HR++ glas is voor "Ons huuske" in 8,4 jaar terug verdient.
Dit is te vergelijken met een investering met een rendement van ruim 9%

Stel dat het huis HR glas (U-waarde 2) had, dan was de terugverdientijd bijna 17 jaar.
Als het huis al HR+ glas (U-waarde 1,6) had, dan was de terugverdientijd 28 jaar.

!! Let dus goed op wat voor glas er in uw huidige woning zit. !!
!! Let op: Geld dat in steen of glas zit kan je niet gebruiken als backup mocht je krap zitten !!